投资亮点

受认可的区域开发商，立足大湾区，旗下17个于2019年9月30日收购中、已竣工或开发中的物业项目之中，12个位于大湾区，其余位于河源、长江中游城市群，及长三角城市群。于2019年9月30日，以占地面积计，约63%的土地储备（已收购或正在收购）位于大湾区

根据仲量联行截至2019年9月30日物业评估报告，扣除双重计算后，公司第一至第四类物业的市值、第五类物业以及公司城市更新项目（根据「三旧改造计划」所提供的建议土地用途变更及开发）的参考市值合共为约人民币433亿

集团参与东莞的城市更新项目。自2013年起已完成或展开11个城市更新项目，并参与了三个项目的城市更新程序。另外，集团就七个潜在城市更新项目持有地块或土地权益，并自2019年7月到2019年12月21日已成功获委任为三个城市更新项目的前期服务商

把握各个开发地盘的特色及优点，以设计具备独特风格且能够突显当地景点或特色的开发项目。现时，集团推广特定行业的物业包括「旅游康养生活」项目及「科创产业」项目

有效控制土地收购成本及建筑成本，提高盈利能力，毛利率由2016年12月31日止年度之30.2%提高至2019年6月30日止六个月之51.9%，而同期经调整纯利率则由16.2%提高至18.5%

立足大湾区，专注于广东省及湖南省的中国综合住宅及商用物业开发商滙景控股有限公司（「滙景控股」或「集团」）公布于香港联合交易所有限公司（「香港联交所」）主板上市计划的详情，股份代号为9968。

发售详情

集团拟发售合共788,100,000 股股份（「发售股份」）（视乎超额配股权行使与否而定），其中90%用作配售（可予调整及视乎超额配股权行使与否而定），余下10%用作公开发售（可予调整）。指示性发售价范围介乎每股发售股份1.93港元至2.39港元。假设发售价为每股发售股2.16港元（指示性发售价范围的中位数）及超额配股权未获行使，估计上市所得款项净额约为15.6亿港元。

香港公开发售已于2019年12月31日（星期二）开始，并将于2020年1月9日（星期四）正午十二时结束。最终发售价及分配结果预计将于2020年1月15日（星期三）公布。滙景控股的股份预期将于2020年1月16日（星期四）开始在香港联交所主板买卖，每手买卖单位为2,000股股份。中国银河国际证券(香港)有限公司为是次上市的独家保荐人、联席全球协调人、联席账簿管理人及联席牵头经办人。

投资摘要

受认可的区域开发商，立足大湾区，专注于高增长潜力城市

集团自2004年成立以来，在东莞建立据点，立足大湾区，在中国发展蓝图中战略重点区域坐享政策红利。国务院于其《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》中已提及大湾区的开发项目，并已包含在2016年的十三五规划中。于2019年9月30日，以建筑面积计，集团约37%已竣工或开发中的物业项目位于大湾区。以占地面积计，约63%的土地储备 (已收购或正在收购) 位于大湾区。凭借在大湾区取得的成功，集团已于2016年及2017年分别将业务扩展至长江中游城市群及长三角城市群，并将目标锁定在具有高增长潜力的区域城市，例如衡阳、长沙及合肥。发展至今，集团17个于2019年9月30日收购中、已竣工或开发中的物业项目之中，12个位于大湾区、两个位于长江中游城市群、两个位于河源，以及一个位于长三角城市群，占地面积约200万平方米，总规划建筑面积约为450万平方米。

根据仲量联行截至2019年9月30日物业评估报告，公司第一至第四类物业的市值（包括与联营公司合作的物业项目）为人民币222亿。扣除双重计算后，公司第一至第四类物业的市值、第五类物业以及公司城市更新项目（根据「三旧改造计划」所提供的建议土地用途变更及开发）的参考市值合共为约人民币433亿。

此外，集团的物业项目赢得业界赞誉及认同。2014年，集团获得搜狐网认定为「东莞最具影响力品牌」，并于2016年获合肥学院房地产研究所认定为「安徽年度十佳城市综合体」。

具备城市更新项目经验

滙景控股自2013年起已参与东莞的城市更新项目，并且已完成或展开11个城市更新项目。截至2019年12月21日，集团参与了三个项目的城市更新过程，并已获委任为三个城市更新项目的前期服务商。

集团已与设计公司、律师及会计师等第三方专家与营运商建立合作关系，有助更有效率地完成及执行城市更新开发项目。同时，集团在东莞设有由20名僱员组成的专职团队，具备丰富城市更新相关经验。集团在东莞市经营业务已超过15年，洞悉当地居民的情绪与文化，并且与当地政府机关联络富有经验。集团相信，有关经验除了有利于处理一般的物业开发项目外，更尤其有用于进行城市更新项目。

能够整合各种资源，为地块量身订做项目特定开发计划策略

凭借开发不同种类物业项目的经验、资源整合的能力，以及为收购的地块进行可行性研究，集团能够通过制定特定开发计划提高地块的可变现价值，同时把握各个开发地盘的特色及优点，以设计具备独特风格且能够突显当地景点或特色的开发项目。现时，集团推广特定行业的物业包括「旅游康养生活」项目及「科创产业」项目。

「旅游康养生活」项目方面，集团在邻近衡阳滙景雁湖的衡阳滙景•雁湖生态文旅小镇设计为「旅游康养生活」的生态文旅小镇，借助雁湖的天然绿化环境及沿岸位置，为追求文化体验及维持健康生活的客户提供目的地。生态文旅小镇已经被选为当地政府城市规划的核心要素，不仅是该地区重要的旅游景点，亦是当地经济的助推器，说明生态文旅小镇的创意优势。

「科创产业」项目方面，集团的科创产业项目为新兴产业提供充足配套的社区。集团已就开发人工智能小镇与地方政府机关订立合作框架协议，建议在东莞市开发人工智能小镇，并与浙江大学合作，就人工智能小镇编制可行性报告，以及提供技术支持。

有效控制土地收购成本及建筑成本

集团凭借在大湾区的经验，并采取有效策略，能物色及取得优质及具有成本竞争力的地块。首先，集团采纳深耕政策，在地价上升之前已提早投资具有巨大增长潜力的地块；第二，专注于城市更新项目让集团能够在更城市化的地点，以相对较低的前期费用收购土地，比其他收购方法竞争亦较小；第三，采取市场甄选策略，实施标准化的土地收购政策，使集团在作出土地收购决策时控制投资风险；第四，集团主导引入的社区发展配套及设施，例如酒店、购物城等，令集团在获取土地的过程中比单纯只能够提供一般开发项目的其他开发商有更大竞争力，令收购成本下降。而配套设施亦容易令项目价值及未来平均售价上升。集团土地成本占收益的百分比由2016年12月31日止年度之13.4%下降至2018年12月31日止年度之9.0%。

此外，集团过去多年来与供应商已建立的稳固关系、并已建立由专门团队管理的全面成本管理系统，积极地管理开发项目的施工期以达到如期目标竣工，有效地控制销售成本。集团销售成本持续改善，由2016年12月31日止年度的每平方米人民币5,614元持续下降至2019年6月30日止六个月的人民币4,846元，而根据国家统计局数据，同期东莞住宅物业平均价由每平方米人民币13,780元上升至每平方米人民币17,876元。

集团严格而成功的成本控制策略，亦有助提高盈利能力，毛利率由2016年度之30.2%提高至2019年6月30日止六个月的51.9%，而经调整纯利率亦由16.2%提高至18.5%。

拥有丰富行业经验的专业管理层团队

集团拥有一支具有丰富行业经验的管理团队，主席兼非执行董事伦瑞祥先生及执行董事兼行政总裁伦照明先生于业务发展领域拥有逾15年经验，管理层团队成员平均拥有超过10年房地产行业的相关经验，并涵盖多个方面，如房地产投资、规划、建设、融资和销售。

未来发展策略

滙景控股将实行「立足大湾区」的使命，立足东莞，主要聚焦于广东省的开发项目，并拓展至华中地等区域。

滙景控股将继续专注于大湾区及河源的物业项目，继续对享受政府政策支持且具有高增长潜力的城市进行深耕投资，在已经建立据点的地区开展开发项目，以便继续于高增长地区建立业务版图及增加市场份额。于2019年9月30日，集团于大湾区持有或正在开发11个物业项目，总占地面积为666,652平方米，总计预期建筑面积为1.6百万平方米，以及持有或已签约收购于东莞市的12个未来项目持有地块（或于有关土地中持有权益），占地面积为634,615平方米。

此外，集团会继续借助及强化在大湾区城市更新开发项目方面的经验，通过在有城市更新潜力的地点获取策略性地块以扩大在城市更新领域的竞争力。于2019年9月30日，集团就七个潜在城市更新项目持有总占地面积为379,425平方米的地块或土地权益。集团将计划利用中国政府政策以扩展城市更新业务至中国其他地区。另自2019年7月至2019年12月21日成功获委任为三个城市更新项目的前期服务商，占地面积约82.5万平方米。

集团亦将继续专注于发展度身订制的综合物业项目，并与新兴行业的实体合作，确保业务符合中国政府倡议。例如，集团已就东莞的东部汽车城提交开发建议书，而相关的地方政府机关正在准备开发樟木头镇为一个一站式的汽车目的地。当中包括汽车销售、保养及二手车买卖。集团相信，建议书符合当地政府的倡议，因而将提高取得相关土地或批文进行开发的机会。

所得款项用途

假设发售价厘定为每股2.16港元（即发售价范围中位数），及于扣除有关全球发售的相关包销费用及估计开支后，集团估计来自全球发售的所得款项总净额将约为1,564.1百万港元，所得款项净额拟用作发展城市更新项目、开发及建设成本及营运资金等。

本文为企业推广，本网站不做任何建议，仅提供参考，作为信息展示！

推荐阅读：叶紫